머 리 말
똑 같은 경매물건인데 누구는 매각대금을 미납하고, 누구는 반값에 낙찰받는다. 경매물건에 입찰하여 최고가매수인이 된 후 매각대금 즉 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금을 돌려주지 않는다. 최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않아 다시 경매에 나올 땐 입찰보증금은 최저매각가격의 20%가 된다.
최고가매수인이 매각대금을 납부하지 않는 이유 중 몇 가지는 다음과 같다.
첫째, 시세보다 너무 비싸게 낙찰받았을 경우
둘째, 권리분석을 잘못하여 등기부에 등기된 가처분이나 가등기 등 어떤 권리를 인수하여 소유권 행사에 지장이 있음을 알게 된 경우
셋째, 임차인의 보증금을 낙찰자가 부담하여야 하는 등 경매부동산의 점유자에 대한 권리분석을 잘못하였음을 알게 된 경우
넷째, 경매 부동산에 어떤 하자가 있다는 것을 낙찰받고 알게 된 경우
그런데 매각대금을 납부하지 않아 입찰보증금이 최저매각가격의 20%인 경매물건 중에 상상 그 이상의 시세차익을 얻을 수 있는 경매물건이 있다.
법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사보고서, 문건처리내역과 등기부등본, 전입세대열람내역서, 건축물대장 등으로 경매사건 속의 숨겨진 비밀을 찾아내어 권리분석을 제대로 하면 낙찰 후 소유권 행사에 아무런 문제가 없는 경매물건이 있다.
이 책은 경매사건 중에서 대항력 있는 임차인이 부동산을 점유하고 있는 경매물건, 선순위 가처분이 있는 경매물건, 토지별도등기 있음, 대지권미등기, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권신고 물건 등을 유형·테마별로 분류하여 돈되는 경매물건의 권리분석 방법에 대하여 알려준다.
처음 경매를 시작할 때인 1990년 후반에는 경매 관련 책이 그리 많지 않아 혼자 경매 공부하기에 많은 어려움이 있었다. 경매 관련 책이 있었지만 지나치게 이론 중심이어서 실질적으로 많은 도움을 주지 못했고, 경매를 배울 곳도 흔하지 않았다. 그래서 경매투자에 있어서 실질적인 도움을 주는 책이 필요하다고 생각하였다.
이러한 틈을 메워야겠다는 생각으로 경매컨설팅 경험을 바탕으로 2003년 처음 부동산경매스킬을 출판하였다. 그 뒤 『토지별도등기 대지권미등기 완전정복』 『경매의 임차인』 『위험한 특수물건 누가 입찰하는가』『부동산경매 권리분석』 『강 박사의 건물주』『강 박사의 큰부자』『단기속성 경매공부책』등 경매물건의 권리분석에 관한 내용을 보완하면서 책을 내기에 이르렀다.
이 책은 경매사건 속의 숨겨진 권리를 찾아내는 방법을 알려준다. 이 책을 통하여 실전 경험을 쌓을 수 있으리라 본다.
아무쪼록 이 책이 부동산투자 특히 토지경매를 위해 공부하는 독자들에게 조금이나마 기여하기를 기대해 본다. 이 책과 함께 <경매의 임차인들>, <반갑다 유치권>, <경매의 알토란>, <명도기술 비밀과외>를 같이 본다면 경매기술 내공을 쌓을 수 있을 것이라 본다. 자, 이제 땅 보러 가보자!
부동산경매에 있어서 법률적으로 가장 문제가 되는 것은 권리분석이고 실제관계에서는 경제적 분석과 경매물건의 인도?명도가 문제가 된다.
왜냐하면 경매의 매력은 시세보다 저렴하게 구입하는데 있다. 그런데 막무가내, 무대포, 막가파, 마이동풍 점유자가 버티고 나가지 않으면 입주지연에 따른 손해를 볼 수 있다. 점유자가 버티며 부동산의 인도를 거부하면 이사비 정도 선에서 타협을 하든지, 공권력에 의해 인수하는 수밖에 없다. 또 생각하지도 않았던 체납관리비를 떠 않게 되는 경우가 있다.
그러므로 사는 사람 내보내는 일이 경매에 있어서 권리분석 못지 않게 중요하다. 즉 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내야 진정한 소유권을 행사할 수 있기 때문이다.
본서에서는 경매시 복병이나 암초를 만났을 때의 대처 방법에서 소유권이전등기 및 말소 촉탁등기와 강제집행을 낙찰자가 직접 혼자서 할 수 있는 방법에 대하여 기술하였다.
이 책의 구성체계는 다음과 같다.
□ 부동산경매 절차
□ 소유권이전 및 말소 촉탁등기 직접 하는 방법
□ 인도.명도시 주도권을 잡는 방법과 인도명령 신청
□ 특별송달하는 방법
□ 점유이전금지가처분 직접 하는 방법
□ 인도.명도시 합의를 이끌어 내는 방법
□ 합의이행각서의 작성법
□ 관리비 연체자 우회공략하여 내보내는 방법
□ 막무가내 점유자 간단하게 내보내는 방법
□ 명도소송과 임료청구 직접 하는 방법
□ 짐 들어내는 강제집행 방법
□ 경매함정에 빠졌을 때의 대처 방법
□ 경매 취하와 취소하는 방법
특히 항고장, 점유이전금지가처분, 합의이행각서 등은 저자의 실무 사례를 예시한 것으로 독자 여러분이 직접 인도, 명도 시 활용하면 상당한 도움이 되리라고 생각된다.
아울러 실무경험을 바탕으로 한 내용임으로 이를 제반 분쟁의 증거자료 등으로는 사용할 수 없고 실무에 있어서 참고용으로 활용하시기 바란다.
끝으로 오늘의 제가 되도록 길러 주시고, 가르쳐 주시고 연단 시켜 주신 하나님! 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
부동산중개로 성공하기 위해서는 지역정보와 가격정보, 거래량, 매도자·매수자 동향, 정부의 정책 등을 심도 있게 분석할 수 있는 능력이 전제되어야 한다. 또한 감으로 상담하기보다는 구체적인 데이터를 가지고 분석한 후 상담에 임하여야 한다. 그리고 배짱과 결단력, 자본력, 과학적인 분석능력, 냉철한 판단력, 동물적인 감각이 있어야 부동산중개로 성공할 수 있다고 생각한다. 아무쪼록 이 책이 부동산중개를 처음 시작하는 분과 부동산중개업소를 운영하고 있으나 경험부족으로 경영에 애로가 있는 분들에게 도움이 되었으면 한다.
2년 동안 열심히 공인중개사 시험을 공부하여 공인중개사 시험에 합격하고 사무실을 오픈한 김 사장! 그러나 경험 부족과 불황을 이기지 못하고 창업한지 6개월 만에 문 닫았다.
김 사장과 같이 창업하고 얼마 버티지 못해 문닫는 중개업소가 한 둘이 아니다. 경험을 쌓기 위해 취업을 해도 거래가 활발하지 않는 부동산 침체기 때는 실무 경험을 쌓기가 만만치 않다. 경험 없이 창업했다간 사무실 운영하기가 쉽지도 않다.
부동산을 시작하기 전에 취급하고자 하는 지역정보와 가격정보, 거래량, 매도자?매수자 동향, 정부의 정책 등을 심도 있게 분석하고 시작하여야 한다. 무엇보다도 상담능력과 중개기술을 익히고 시작해야 된다고 한다.
또한 감으로 상담하기보다는 구체적인 데이터를 가지고 분석한 후 상담에 임하여야 한다. 그리고 배짱과 결단력, 자본력, 과학적인 분석능력, 냉철한 판단력, 동물적인 감각이 있어야 한다고 생각한다.
이 책은 16개 PART로 구성되어 있다. 초반에 기선을 잡아 내 페이스로 끌어당기는 방법, 브리핑 방법, 마무리 기술, 지주작업과 고객확보 요령, 전세계약 방법, 전세예약 방법, 인정작업, 지주작업, 토지거래허가제도 등으로 구성되어 있다. 이 책을 통하여 단 시간 내에 경험 많은 고수들의 노하우를 살펴볼 수 있을 것이라 본다. 더불어 이 책과 함께 “부동산숙달하기”를 내 것으로 만들면 부동산중개 기술이 진일보 할 것이라고 본다.
2006년 1월부터 부동산 실거래가 신고제도가 실시되고 6월 1일부터 부동산 실거래가를 등기부 갑구에 기재하도록 되었다. 부동산 실거래가 제도는 부동산 거래시 이중계약서(다운계약서)작성을 제도적으로 차단하여 부동산거래를 선진화시킨다. 그리고 공인중개사인 중개업자도 경?공매부동산에 대한 매수 및 입찰신청의 대리 업무를 수행할 수 있게 되었다. 이러한 변화의 물결에 살아남기 위해서는 끝임 없는 자기개발을 하여야 한다.
끊임없이 기술을 연마하고 닦아 자신만이 할 수 있는 독특한 노하우를 개발하여야 하지 않을까? 그래야 어려운 환경에서 살아남을 수 있을 것이라 본다.
본서가 나온 지 약간의 시간이 흘렀다. 부동산중개시장에도 많은 변화가 생겼다. 지속적인 변화의 물결에 대응하기 위하여 책의 일부 내용을 보완하면서 법률적인 내용은 줄이고 실무 사례를 보완하였다.
책이 나오기까지 옆에서 용기와 의욕을 북돋아 준 사랑하는 아내에게 감사한 마음을 전한다. 그리고 부족한 저에게 이렇게 책을 쓰도록 인도해 주신 하나님께 감사를 드립니다.
2년 노력 끝에 공인중개사 자격을 취득하고 부동산중개사무소를 오픈한 김 사장. 따르릉 전화벨 소리에 수화기를 들고 상담에 들어가면 목소리는 작아지고, 가슴이 두근두근. 손님이 사무소로 들어오면 초조해지며 상담하는 것이 두렵다. 손님에게 물건설명은 고사하고 빨리 상담을 마쳤으면 하는 마음이 앞선다. 오픈한지 보름 만에 아파트를 사겠다는 고객과 상담하게 되었다. 상담 중 “84.5㎡ 아파트 로열층으로 3억 5000만 원까지 깎을 수 없어요?”하고 고객이 물었다. 김 사장은 “앞으로 가격이 내려갈 것 같으니 조금만 기다리세요. 좋은 물건이 나올 것 같습니다. 나오면 연락하겠습니다.”하고 연락처를 받고 돌려보냈다. 2개월이 지나 84.5㎡ 아파트 3억 5000만 원 짜리 매물이 나와 고객에게 전화했다. 고객으로부터 “벌써 아파트를 구입했습니다.”라는 말만 들었다.
부동산가격이 상승할 때는 집을 사야겠다는 사람들이 지금까지 ‘좀 더 두고 보자.’라는 입장에서 사야겠다고 마음을 바꾸는 사람이 있다. 또 구입할 의사가 없거나 여력이 없는 사람들도 하루 빨리 사야겠다는 심리적인 불안감에 사로 잡혀 사겠다고 마음먹는 사람도 있다. 또는 자기가 살집을 사려는 사람도 있겠지만, 앞으로 가격이 오를 것을 기대하고 차익만 노리는 사람도 있다. 그러므로 상승기 때에는 매수자에게는 “지금 사지 않으면 물건이 없어요. 계속하여 가격이 올라요.”라고 말하며 매도자에게는 “부동산가격이 한 참 더 올라 갈 것이라고 생각해서 가수요가 몰리고 너도나도 부동산 사자에 가담할 때, 이때가 상투입니다. 부동산값이 폭등하고 한 참 더 올라갈 것이라고 생각해서 매물을 거둬들이고, 부르는 가격에 팔릴 때, 이때가 팔아야 할 때입니다. 부동산시장에 대한 강력한 규제대책이 나오면 시장은 침체기에 빠져들고 거래 끊겨 팔리지 않게 되기 때문입니다. 집값을 낮춰 팔려고 매물로 내놓아도 집값의 하락에 대한 기대심리와 관망세가 강해 매기가 끊기게 됩니다. 부동산매물처분에 비상이 걸립니다. 이때는 팔려고 해도 팔 수 없습니다.”라고 하며 이때 팔아야 한다고 강조하여 팔도록 결정하게 해야 한다.
부동산중개를 하려고 마음을 먹었다면 같은 날 사무소에 매도자와 매수자가 방문했을 때 매도자에게 “급매물이 나오고 있습니다. 침체기로 돌아설 것 같습니다.”라고 말하고 매수자에게는 “부동산 가격이 호황을 이뤄서 값이 뛸 것입니다. 좋은 조건이니 이런 기회에 부동산을 구입해야 합니다.”라고 말할 수 있는 뻔뻔스러움과 능청스러움이 있어야 한다.
부동산중개로 성공하기 위해서는 부동산시장에 대한 분석 능력과 고도로 숙달된 상담스킬과 동물적인 감각, 자본화, 조직화, 규모화해야만 강력한 경쟁력을 지닐 수 있다.
이 책은 크게 다음과 같은 내용으로 구성되어 있다.
첫째, 부동산창업 시 필요한 점포권리양도, 양수 방법과 개업요령 그리고 부동산하는 사람들이 성공하는 유형과 조건을 제시하였다.
둘째, 고객을 찾아내는 방법과 고객관리요령을 다루었다. 셋째, 텔레마케팅을 통한 영업방법과 어프로치, 설득방법, 거절처리, 클로징 기법에 이르기까지 부동산매매 시 필요로 하는 기법을 기술하였다.
넷째, 실무경험을 중심으로 터득한 가격흥정 방법과 주도권 잡기, 매매동기 조성하는 방법, 밀고 당기고, 치고 빠지는 “trick”과 “strategy”를 제시하였다.
부동산중개업 창업 후 실무능력을 향상시키기 위하여 연습할 수는 없다. 창업 전에 반복 훈련을 쌓아 숙달하여야 한다. 그래야 실전에서 바로 활용할 수 있다.
이 책이 나오기까지 옆에서 용기와 의욕을 북돋아주는 나의 영원한 동업자이자 동반자인 아내에게 고마움을 표한다. 오늘의 제가 되도록 길러주시고, 가르쳐주시고, 연단 시켜주신 하나님, 건강과 지혜와 끈기를 주신 하나님께 무한한 감사의 기도를 드립니다.
부동산경매스킬은 작가 경매컨설턴트로 활동하면서 경험한 경매실무를 바탕으로 저술하였습니다. 전문가도 함정에 빠지기 쉬운 세대합가 분석, 대지권미등기분석분석, 법정지상권, 유치권 등 부동산경매스킬을 탐독하시면 경매복병과 함정을 피할 수 있고 또한 만들수도 있습니다.
각 사례별 대법원 판례를 총망라 하여 수록하였고, 경매당일 법대에서나 열람가능한 경매사건목록을 실전사례를 예시하여 놓았기 때문에 실무, 실전에 상당한 도움이 될 것입니다. 경매는 사는 사람을 빨리 내보는 것이 성공의 지름길입니다.
점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송을 직접 할 수 있도록 실전 사례를 예시하여 놓았습니다.
(2002년 5월 27일 알라딘에 보내신 작가 코멘트)
부동산 투자의 기본적인 원칙은 가격이 오를 듯한 아파트를 골라 오르기 전에 매입하고 떨어지기 전에 매도하여 최대의 이익을 얻는 것이다. 아무리 교통이 좋고 환경이 좋은 아파트를 선택했다고 하더라도 매매 시점이 좋지 않으면 좋은 성과를 얻을 수 없다.
좋은 기회가 왔을 때 그 기회를 자기 것으로 만들기 위해서는 과거에서 현재까지의 아파트 매매 가격, 전세 가격 동향, 금리 등을 분석하고 매수자와 매도자들의 심리까지 파악하여야 한다. 그럴 때 차트가 필요하다.
병원에 가면 의사는 환자에게 어디가 아픈지 문진하고 엑스레이를 찍고, CT 촬영을 하여 병을 진단하고 처방을 내린다. 의사는 환자의 상담내용, 처방내역을 기록 보관한다. 의사는 이 자료를 통해 병의 진행 방향을 체크하고 치료 시 참고 자료로 활용한다.
이와 마찬가지로 아파트 매매 가격 변화와 전세 가격 변화의 발자취를 일정한 형식에 의하여 기록한 것이 부동산 차트이다.
부동산 시장에서 얻을 수 있는 아파트 매매 가격과 전세 가격 등의 데이터를 가지고 부동산 차트를 만든 다음 아파트 가격 움직임을 예측하는 차트 분석이 매우 중요하다.
부동산 차트 분석은 아파트 가격 변화의 패턴을 분석할 뿐만 아니라 미래의 아파트 가격이 어떠한 움직임을 보일 것인가를 예측하는 데 쓰이므로 매매시점 포착에 유용하게 활용할 수 있다.
이 책은 아파트 매매 가격과 전세 가격 등의 데이터를 가지고 엑셀을 이용하여 직접 부동산 차트를 만들어 부동산 사이클을 분석하고 아파트 매수와 매도 타이밍을 포착하는 방법을 제시한 책이다. - 머리말
좋은 경매 안내 책이 시중에 많이 나와 있지만 토지별도등기와 대지권미등기 경매물건에 대하여 집중적으로 다룬 책은 많지 않다. 이 책을 몇 번 반복해 읽어 내 것으로 만든다면 경매물건에 있어서 “토지별도등기 있음”과 “대지권미등기”물건은 완전히 정복할 수 있을 것이라 본다. 경매의 알토란 토지별도등기있음 대지권미등기 속속 파헤치기를 몇 가지 보완하여 “경매의 알토란(제2판) 토지별도등기 대지권미등기 완전정복”으로 출판하게 되었다.
